二手房交易持續低迷引發的中介企業倒閉潮，倍受業內外關注。近期，上海市房地產交易中心表示，為了提高二手房交易資金安全，同時降低中介卷款私逃的風險性，正在醞釀推出房地產中介保證金制度。據了解，這項保證金的底線為100萬元。該政策的推行會否給處於『風雨飄搖』中的中介機構帶來進一步影響？購房者在當前的情況下，該如何合理選擇中介機構？上證第一演播室請來業內人士就此答疑解惑。

　　二手房交易『深寒』

　　主持人：能否先介紹一下今年上海二手房市場的情況？

　　施宏叡：今年上海二手房市場在3、4月份時達到最高峰，接下來自5月份起就持續下跌。5月份的成交量環比下降了18%，6月份與5月份相比，成交量跌了20%，7月份在6月份的基礎上，又減少了25%，到了8月份，從目前的數據來看，保守估計也有10%的跌幅。也就是說，綜合起來看，到目前為止，已經從最高峰時的成交量下跌了60%的幅度。

　　從市場層面來看，第二套房信貸政策帶來的影響力很大。自5月份起，房源掛牌數量明顯增加，中外環的房源受到壓力影響，開始有5%-10%的議價空間。發展到現在，這種趨勢已經從中環以外蔓延至內環以內區域，市中心的房源也相繼出現10%-15%的議價空間。原本的購房意向者開始持幣觀望，導致二手房成交量出現大幅萎縮。

　　中介機構倒閉成潮

　　主持人：近期不少中介機構紛紛壓縮陣線、關閉門店，甚至有中介企業宣布退出上海市場，您認為『倒閉潮』會呈現出繼續蔓延的趨勢嗎？

　　施宏叡：在總體市場成交走低的情況下，前幾個月開始累積的市場效應呈現出來，大部分中介在7月份都表現得虧損厲害，市場業績環比跌幅在20%左右。有許多中介無力支持或資金壓力增大，就只能收縮戰線、關閉門店或退出市場。

　　但我需要指出的是，上海的二手房市場與廣州、深圳、北京等地不同，相較來說，這個市場的總體成交量表現特別大，因此，在其他城市出現的大品牌中介佔有市場份額高的情況，在上海卻很難出現。從目前業績排名前三的幾家中介來看，總體佔有份額還不到15%。此外，上海中介企業的性質會有許多不同分類，如內資、港臺、美資等，因此，會使得客戶產生許多分流。

　　我認為，現在的市場與2005年相似，目前同樣進入了洗牌格局。但總體來說，市場情況差的時候，那些小中介、『夫妻老婆店』之類的『雜牌軍』受影響會大些。品牌中介的資金後盾更強，因此在『寒冬』時期還有能力扛得住。而且，出於對品牌的維系考慮，對於消費者的服務和善後也更注重。

　　保證金是新門檻

　　主持人：上海正在醞釀的二手房保證金制度，對中介機構會有影響嗎？

　　施宏叡：我認為，這個對品牌中介來說是有正面影響的。它將上海眾多中介機構進行了分類，一種是只做居間交易，不涉及資金；一種是只做交易流程，如各家貸款服務公司；還有一種就是大型的品牌中介機構，這兩方面都可以參與和涉及。此外，在資金監管系統的完善方面，還提出了保證金的交納制度，這就是為了預防中介倒閉之後損害到消費者利益所考慮的。這種提高門檻的操作方式，無疑是對行業進行了一次洗牌，從而將規范化管理從以前的品牌中介擴展到了貸款服務商，會使得二手房市場的交易風險降低、行業操作更加規范化。

　　以漢宇地產來說，在7月份二手房市場萎靡不振的情況下，公司把一手房代理業務提昇到了55%，反而使得企業7月份業績環比上漲了10%，預計8月份業績可能還會有10%的漲幅。根據計劃，漢宇地產在年底還會有增加10多家門店的打算。