有些小區不交錢停車位就鎖起來不讓用
核心提示
截至目前，《鄭州市物業服務收費管理實施辦法(試行)》已實施4年，新修訂的《鄭州市物業管理條例》業已實施半年多，但本報仍不斷接到鄭州市的眾多業主投訴稱，他們所在小區的物業公司單方面制定了高標准的停車費，並強制收取，造成雙方關系緊張。此外，對物業公司收費的合法性，也有不少業主提出質疑。
物業公司究竟是否有權收取小區停車費用？該如何收費？雙方的權利、義務又該如何規范？針對這些業主關心的問題，記者進行了調查。
【市民投訴】
業主停一次電動車，物業收2元
『在路邊停一次電動車纔收五毛錢，物業就收我2元！』8月6日上午，紫荊山路金成國貿大廈業主章先生向本報投訴。
章先生說，他們小區地下二層設有機動車停車區，也有非機動車停車區。8月4日上午，他推著電動車去地下室非機動車停車區停車，保安告訴他，必須交納2元一次的停車費，這是物業公司的規矩。因有急事，章先生無奈交費，並執意索要了發票。
8月6日下午，記者來到金成國貿大廈負二層非機動車停車區，以業主身份要求臨時停車。兩位女保安攔住說，一次收費2元，不想交的話，可以停在街邊人行道上。
在鄭州市萬廈物業管理有限公司金成國貿管理處辦公室，該公司秩序維護部主管劉振峰說，他們不存在收取業主2元一次停車費問題，但聞聽有發票為證後，又改口向記者索要投訴人電話『了解了解情況』。問及如此收費標准從何而來、有無依據，劉堅稱有物價部門審批，但文件暫時不能出示。
『我們雖是業主，但沒一點主人的感覺，完全處於弱勢！遇上啥收費，只有交的份兒！』市民張先生坦承，至於地下停車場到底該不該收費、該收取多少費用，他也搞不太清楚。平時都是『稀裡糊涂』地交費，只要物業公司要價不離譜，也不會去較真兒。
總結眾業主投訴發現，像章先生這樣對物業收費不滿，但又說不清楚確定標准的業主，大有人在，他們處於維權的困惑、迷茫之中。
【記者探訪】
物業收費標准不一業主多抵觸
連日來，記者走訪發現，目前鄭州市的絕大多數普通住宅、公寓、寫字樓、商業用房等社區的物業公司都存在直接或間接收取停車費現象，但標准不一，提供停車服務的方式也不一樣。
在北環路與花園路交叉口西南的錦繡匯城小區，物業公司出臺規定，小區路面禁停車輛，業主車輛必須停放在地下車庫，車位使用費每月140元。若不交費，保安24小時阻止業主車輛進入小區。因不滿物業的做法但又無可奈何，該小區眾多業主只能將車停在小區門口，形成數十輛車堵門的壯觀場面。
相比於錦繡匯城，經三路與農科路交叉口西側的金城國際廣場則稍為寬松。根據物業公司規定，小區路面停車不收取任何費用，但要停放在地下車庫，業主須每月支付車位使用費180元。記者實地探訪發現，該小區有多數業主及客戶車輛長期停放在小區門外，而不是小區路面、地下車庫。
直接收費的物業公司不少，但也有靠出租場地間接收費的，畜牧路上的『東文雅·文馨花園』小區即是其一。有業主訴稱，物業公司將該小區東側最適合停車的空地建成了簡易車棚，對外承包經營，收取業主高價停車費。8月8日上午，記者來到該小區時，負責車棚停車收費的一位女子就稱，臨時停車一次1元，包月30元。面對業主質疑，該女子稱車棚是從物業公司承包而來，收費正當。
在經三路北段的『中亨·都市家園』，業主在路面停車免費，但根據物業公司規定，業主若要在地下車庫停車，必須買斷車位產權纔能使用，一個車位7萬元。因不滿此做法，眾多業主的車輛只能擠停在路面上。
探訪結果顯示，目前，鄭州市的地上、地下停車收費爭端在絕大多數小區都不同程度存在，已成為物業公司與業主矛盾的一大焦點。
【權威說法】具體咋收費，關鍵要看合同約定
焦點問題1：小區車位產權到底歸誰？
長期以來，不少業主之所以對物業公司收取停車費心存不滿，一大緣由就是質疑車位的產權問題。按照他們的說法，業主纔是小區道路、停車位等物業產權的所有者，理應免費使用。
記者諮詢省內多位房地產界律師獲知，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等法律法規規定，小區停車位產權分以下三種情況——
第一，經規劃批准建設的地下車庫、地上車庫(不作為公攤面積的)，其產權歸開發商所有，開發商有權出售產權或者出售使用權，出售價格應由市場來決定，屬市場行為；第二，經規劃批准建設的地下車庫屬於人防工程的，其產權應歸國家所有，根據平戰結合的要求，在平時可作為停車庫使用；第三，佔用小區地面空間的露天停車位，佔用的是小區的公共資源，所有權歸全體業主所有。
對車位產權問題，鄭州市房地產管理局相關人士稱，2007年10月1日起實施的《中華人民共和國物權法》已有原則性界定，也可作為判斷停車位權屬的依據。
該法第73條規定，建築區劃內的道路(屬於城鎮道路的除外)屬於業主共有。第74條規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
上述人士表示，《中華人民共和國物權法》實施之前，由於缺乏相應法律規定，應區別不同情況對待。有約定的，按照約定，無約定的，應根據小區的產權性質(房改房、廉租房、經濟適用房、商品房)和原有的建築區劃，按照尊重歷史的原則判斷。
焦點問題2：物業公司該不該對停車收費？
針對物業該不該對停車收費問題，省內多家知名律師事務所律師均表示，今年3月1日起實施的《鄭州市物業管理條例》第50條已有明確規定：在全體業主共有道路或者其他場地停放機動車輛的，是否交納車位佔用費，由業主大會決定。
8月12日，鄭州市房管局物業管理處相關負責人受訪時表示，從維護小區長遠、穩定發展的角度來看，物業公司應該對業主佔用車位收費。
該負責人認為，佔用業主共用的道路或者其他場地的地面車位屬業主共有，並不是每個業主單獨所有，況且有許多小區不能保證每個業主都有地面車位。在此情況下，有車業主在小區共有道路停車，佔有的是小區共有資源，勢必會對無車、未停車業主的利益造成侵佔，理應有償使用。
在小區未成立業委會、尚處於前期物業管理的情況下，該負責人認為，物業公司收取地面車位佔用費有兩個前提，一是有與業主的合同約定，二是經過了問卷調查，有超過小區三分之二業主的同意。若兩個前提都不具備，物業公司不能收費。
該負責人表示，在小區業委會成立並與物業公司簽訂合同的後期物業管理中，物業公司是否可以收取車位佔用費，主要由合同約定。即便物業公司收取車位佔用費，也只是為業主履行的服務內容，並不代表其對車位擁有產權。
對此說法，省發改委收費管理處周處長也表示認同。他說，物業公司收取的車位佔用費扣除經營管理成本後的收益，主要用於補充專項維修基金，歸屬全體業主所有，也是對沒有車位業主的一種利益平衡。
焦點問題3：停車收費標准如何確定？
8月14日，鄭州市物價局公用事業價格管理處相關負責人表示，物業服務公司進駐小區後，一旦存在收費行為，就必須依法向物價部門提出申請，相關收費標准經批准、領取收費許可證後，方可收取。
同時，鄭州市物價局2004年7月7日頒布、同年8月1日起實施的《鄭州市物業服務收費管理實施辦法(試行)》第19條規定，任何單位和個人利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應征得相關業主、業主大會和物業管理企業的同意，所得收益主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
對前期物業收費標准，鄭州市物價部門執行的仍是政府指導價。按照《鄭州市普通住宅區車輛停放服務收費標准》，鄭州市目前的地下停車場車位使用費標准是每輛轎車每月120~160元，摩托車每輛每月20元，電動自行車每輛每月8元，自行車每輛每月5元。對後三種車輛的收費，辦法規定，物業公司須提供封閉停車場，24小時專人值守，管理制度嚴密、規范。
鑒於不同物業的服務標准，《鄭州市物業服務收費管理實施辦法(試行)》也確定，物業公司根據質價相符的原則，在此指導價的基礎上，可上下浮動20%。
《鄭州市物業服務收費管理實施辦法(試行)》第23條規定，各物業管理企業應當按價格主管部門規定實行明碼標價，在物業管理區域內顯著位置，將物業服務內容、服務標准以及收費依據、收費項目、收費標准等有關情況進行公示，接受業主及社會的監督。
對業主委員會成立後的停車收費問題，鄭州市物價局公用事業價格管理處相關人士表示，執行的是市場調節價，其收費形式和收費標准由業主委員會與物業服務企業在合同中約定。
維權提醒
物業孬炒他魷魚！
鄭州市房管局有關人士表示，業委會作為代表小區業主行使業主權利的組織，在物業服務公司的運營過程中，作用至關重要。但遺憾的是，目前鄭州市成立業委會的小區僅有130多家，佔不到小區總數的兩成。
在業委會這一小區『東家』缺位的情況下，物業公司這一『僱工』往往會利用與開發商千絲萬縷的關系，在前期物業管理過程中佔據主導地位，形成對小區各類收費『一方說了算，不服也沒招』的怪局。處於散兵游勇狀態的廣大業主，因難以形成對等的權利實體，維權處境難免尷尬。
按照相關法律法規，符合下列三個條件之一，小區就應當成立業主大會：一是小區商品房出售並交付使用面積佔總建築面積的50%；二是商品房出售並交付使用面積佔30%以上、50%以下，且首套房屋交付使用已滿12個月；三是商品房出售並交付使用不足30%，但首套房屋交付使用已滿24個月且業主總數在30人以上。
為鼓勵廣大業主積極成立業委會，今年3月1日起正式實施的《鄭州市物業管理條例》還明文規定，業委會籌備期間的所需經費，由開發商承擔，但從記者調查情況看，目前鄭州市的絕大多數小區均符合成立業委會的條件，但卻未能成立起來。
業內人士指出，要解決業主與物業公司的矛盾尤其是收費這一焦點問題，雙方都必須學法、懂法、用法，用合同的方式明晰權責。如此一來，如果多數業主不滿物業服務，完全可以通過業委會炒其魷魚。
